По статистике около 80% новостроек в Москве и Московской области сдаются с нарушением сроков. Дольщик может смириться с данной ситуацией или отстоять собственные интересы, получить компенсацию. О том, как рассчитать неустойку, как её получить, что для этого нужно делать, когда просто оформляют претензию застройщику, а когда исковое заявление в суд, расскажем далее.
По ФЗ № 214 компания-застройщик, нарушающая сроки передачи квартиры, обязана выплатить дольщику неустойку.
Расчет неустойки по ДДУ
Чтобы рассчитать размер неустойки, заявителю требуется взять:
- В руки договор, где прописана обещанная застройщиком дата передачи квартиры.
- Цену, указанную в ДДУ, умножить её на актуальный размер ставки ЦБ РФ, умножить на количество дней, на которое застройщик просрочил срок сдачи квартиры.
Помните: с 20.12.2021 года ставка ЦБ РФ составляет 8,50%.
Не стоит забывать о том, что дополнительно заявитель получает компенсацию по возмещению убытков (расходы на оплату жилья), морального вреда (выплачивается при наступлении стрессовой ситуации, возникшей по вине застройщика), штраф. Это 50% от присужденной суммы.
Процесс взыскания неустойки с застройщика за просрочку по ДДУ
Чтобы взыскать неустойку, дольщик должен выполнить следующие действия:
- Проверить застройщика на платежеспособность;
- Рассчитать неустойку, иные выплаты;
- Оформить досудебную претензию, отправить её застройщику. Претензию лучше оформить в первый день просрочки. Порядок расчёта просрочки регламентируется правилами части 2 статьи 6 ФЗ 214-ФЗ;
- Составить исковое заявление, отправить его в суд;
- Принять участие в судебном процессе;
- Получить нужную сумму денег.
Составление претензии застройщику
В претензии стоит изложить все требования, которые предъявляет дольщик к компании-застройщику. К примеру, он может потребовать оплатить неустойку, возмещения материальных затрат, компенсации морального вреда.
В документе обязательно указывают рассчитанную сумму неустойки, конкретные суммы требований.
Обязательно в готовой претензии должны быть следующие сведения:
- Дата;
- Номер договора ДДУ;
- Срок перечисления неустойки. По Закону о защите прав потребителя перечислить деньги должны в течение 10 дней;
- Финансовые реквизиты, на которые дольщик желает получить деньги;
- Дата;
- Подпись.
Претензию отсылают ценным письмом с обязательной описью вложенных документов. Её отправляют на юридический адрес компании-застройщика.
Помните: ксерокопия документа остается у заявителя.
И если компания-застройщик в течение 10 дней не прислала ответ на претензию, не перечислила неустойку, то дольщик обращается с иском в суд.
Дополнительно компания-застройщик может попросить дольщика подписать соглашение о переносе сроков, которое меняет изначальные условия договора. После подписания такого документа требовать неустойку будет очень трудно.
Если же заявитель не уверен в своих силах, то он может скачать претензию, распечатать, заполнить её:
Подготовка искового заявления
Обычно исковое дольщик оформляет по образцу, который можно скачать ниже и заполнить:
Оформляя исковое заявление, стоит обратить внимание на следующие важные нюансы:
- Установить ответчика. Исковое заявление предъявляется именно компании-застройщику, но не всегда это тоже лицо, что указано в ДДУ. Нужная информация содержится в разрешении на строительство.
- Оплата госпошлины. Если исковое заявление подано на сумму меньше 1 млн. рублей, то оплачивать госпошлину не требуется. В иных случаях придется заплатить 0,5% от суммы больше 1 млн. рублей, но не больше 60 000 рублей.
- Возмещение морального ущерба.
- Уведомление компании-застройщика. Начиная с 1 октября 2019 года дольщику стоит сообщить компании-застройщику о своем намерении обратиться с иском в суд. Ему стоит сохранить все почтовые квитанции, свидетельствующие о том, что он отправлял компании-застройщику свое намерение отправить иск в суд.
Учтите, что срок исковой давности составляет 3 года. Отсчитывается он с того момента, как одна из сторон сделки узнала о нарушении прав.
Если в течение 3-х лет заявитель не написал исковое заявление, то в удовлетворении требований ему откажут. Но если срок пропущен по уважительной причине, то требования будут удовлетворены.
Специалисты не советуют просить в иске крупную сумму денег. Такой иск будет отклонен.
Подать иск можно через канцелярию или судью, который будет заниматься слушанием дела. Дополнительно можно попросить судью сразу проверить иск, все документы.
В течение 5 дней, начиная с даты получения иска, суд рассматривает вопрос о принятии искового заявления, выносит определение:
- о принятии его к производству, подготовке дела к судебному разбирательству, назначении даты, времени заседания;
- об отказе в принятии заявления;
- о возвращении искового заявления заявителю;
- об оставлении дела без движения.
Через 10 дней заявитель может позвонить в суд, узнать о том, принят ли его иск к производству. Если иск не принят, то нужно узнать причину его отклонения, устранить все недочеты.
Какие документы нужны для подачи в суд на застройщика
Вместе с исковым заявлением дольщик подает в суд определенный пакет документов.
В него входит:
- Ксерокопия договора ДДУ вместе с приложением;
- Ксерокопии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком;
- Претензия, отправленная ранее застройщику, документы, подтверждающие ее отправку, почтовая квитанция;
- Документы, подтверждающие дополнительные расходы;
- Ксерокопия двух первых страниц паспорта;
- Выписка из ЕГРЮЛ, полученная на компанию-застройщика.
В какой суд подавать иск
Дольщик оформляет исковое заявление в арбитражный суд или суд общей юрисдикции.
Выбор зависит от:
- размера исковых требований;
- позиции конкретного судьи;
- того, занимается ли вопросом дольщик сам или через специалистов из юридической компании.
Но не стоит забывать о том, что:
- Арбитражные суды рассматривают все дела намного быстрее. Обычно на рассмотрение уходит в среднем 2-3 месяца. Средний размер присуждаемой неустойки варьируется от 50 до 75%. Но в оплате 50% штрафа в арбитражном суде отказывают. И право требовать штраф не переходит юрлицу.
- В судах общей юрисдикции процесс затягивается на 8 месяцев. Причём обычно размер компенсации определяет государство, но часто её урезают в 3-5 раз, но делается это на основании заявления ответчика. Об этом говорится в статье 333 ГК РФ.
- Подавать иск в районный, городской суд лучше по месту регистрации дольщика, а не по месту его нахождения или месту строительства недвижимого объекта. Судья может лояльно относиться к компании-застройщику, а дольщик получит меньше денег.
Участие в судебном процессе
Чтобы принять участие в судебном процессе, дольщику требуется:
- Регулярно посещать все судебные заседания.
- Быстро реагировать на действия ответчика. Ответчик может привлекать третьих лиц, просить отложить процесс на определенный срок.
- Своевременно готовить, подавать различные документы. К примеру, он может подавать письменные объяснения, ходатайства, заявления.
- Выработать тактику действий, оперативно вносить в неё разные коррективы в соответствии с изменившимися обстоятельствами.
Если дольщик получил отрицательный ответ на свой иск, то в течение 30 суток он может его обжаловать.
При этом ему придется:
- получить апелляционную жалобу;
- подготовить отзыв, ответить на все аргументы компании-застройщика;
- прийти на заседание, где будет рассматриваться его апелляция.
Апелляционный суд может отозвать ранее принятое решение или оставить его без изменений. По статистике судья меняет решение лишь в 5% случаев.
Сколько длится суд с застройщиком по неустойке
Процесс взыскания неустойки с компании-застройщика длится 4 месяца. А если будет подана апелляция, то срок затянется до 1 года.
Может ли суд отказать во взыскании неустойки
Суд вправе отказать дольщику, желающему взыскать неустойку с компании-застройщика.
Это происходит в том случае, если:
- Застройщик докажет то, что просрочки по передачи дольщику недвижимого объекта не было. Застройщику придется предъявить дополнительное соглашение об изменении сроков, составленное между дольщиком и компанией-застройщиком, о котором дольщик просто забыл.
- Дольщик целенаправленно уклоняется от приёмки недвижимого объекта, хотя застройщик согласен передать квартиру в строго установленный срок.
- Дольщик не заплатил вовремя за свою новую квартиру.
Специалисты не рекомендуют затягивать со взысканием неустойки до момента подписания передаточного акта. Взыскивать неустойку стоит поэтапно. Не забывайте о том, что если застройщик ввел в эксплуатацию последний дом, продал все недвижимые объекты, то данная строительная компания «обнуляется».