Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия

По статистике около 80% новостроек в Москве и Московской области сдаются с нарушением сроков. Дольщик может смириться с данной ситуацией или отстоять собственные интересы, получить компенсацию. О том, как рассчитать неустойку, как её получить, что для этого нужно делать, когда просто оформляют претензию застройщику, а когда исковое заявление в суд, расскажем далее.

По ФЗ № 214 компания-застройщик, нарушающая сроки передачи квартиры, обязана выплатить дольщику неустойку.

Расчет неустойки по ДДУ

Чтобы рассчитать размер неустойки, заявителю требуется взять:

1. В руки договор, где прописана обещанная застройщиком дата передачи квартиры.
2. Цену, указанную в ДДУ, умножить её на актуальный размер ставки ЦБ РФ, умножить на количество дней, на которое застройщик просрочил срок сдачи квартиры.

Помните: с 20.12.2021 года ставка ЦБ РФ составляет 8,50%.

Не стоит забывать о том, что дополнительно заявитель получает компенсацию по возмещению убытков (расходы на оплату жилья), морального вреда (выплачивается при наступлении стрессовой ситуации, возникшей по вине застройщика), штраф. Это 50% от присужденной суммы.

Процесс взыскания неустойки с застройщика за просрочку по ДДУ

Чтобы взыскать неустойку, дольщик должен выполнить следующие действия:

1. Проверить застройщика на платежеспособность;
2. Рассчитать неустойку, иные выплаты;
3. Оформить досудебную претензию, отправить её застройщику. Претензию лучше оформить в первый день просрочки. Порядок расчёта просрочки регламентируется правилами части 2 статьи 6 ФЗ 214-ФЗ;
4. Составить исковое заявление, отправить его в суд;
5. Принять участие в судебном процессе;
6. Получить нужную сумму денег.

Составление претензии застройщику

В претензии стоит изложить все требования, которые предъявляет дольщик к компании-застройщику. К примеру, он может потребовать оплатить неустойку, возмещения материальных затрат, компенсации морального вреда.

В документе обязательно указывают рассчитанную сумму неустойки, конкретные суммы требований.

Обязательно в готовой претензии должны быть следующие сведения:

• Дата;
• Номер договора ДДУ;
• Срок перечисления неустойки. По Закону о защите прав потребителя перечислить деньги должны в течение 10 дней;
• Финансовые реквизиты, на которые дольщик желает получить деньги;
• Дата;
• Подпись.

Претензию отсылают ценным письмом с обязательной описью вложенных документов. Её отправляют на юридический адрес компании-застройщика.

Помните: ксерокопия документа остается у заявителя.

И если компания-застройщик в течение 10 дней не прислала ответ на претензию, не перечислила неустойку, то дольщик обращается с иском в суд.

Дополнительно компания-застройщик может попросить дольщика подписать соглашение о переносе сроков, которое меняет изначальные условия договора. После подписания такого документа требовать неустойку будет очень трудно.

Если же заявитель не уверен в своих силах, то он может скачать претензию, распечатать, заполнить её:

Подготовка искового заявления

Обычно исковое дольщик оформляет по образцу, который можно скачать ниже и заполнить:

Оформляя исковое заявление, стоит обратить внимание на следующие важные нюансы:

1. Установить ответчика. Исковое заявление предъявляется именно компании-застройщику, но не всегда это тоже лицо, что указано в ДДУ. Нужная информация содержится в разрешении на строительство.
2. Оплата госпошлины. Если исковое заявление подано на сумму меньше 1 млн. рублей, то оплачивать госпошлину не требуется. В иных случаях придется заплатить 0,5% от суммы больше 1 млн. рублей, но не больше 60 000 рублей.
3. Возмещение морального ущерба.
4. Уведомление компании-застройщика. Начиная с 1 октября 2019 года дольщику стоит сообщить компании-застройщику о своем намерении обратиться с иском в суд. Ему стоит сохранить все почтовые квитанции, свидетельствующие о том, что он отправлял компании-застройщику свое намерение отправить иск в суд.

Учтите, что срок исковой давности составляет 3 года. Отсчитывается он с того момента, как одна из сторон сделки узнала о нарушении прав.

Если в течение 3-х лет заявитель не написал исковое заявление, то в удовлетворении требований ему откажут. Но если срок пропущен по уважительной причине, то требования будут удовлетворены.

Специалисты не советуют просить в иске крупную сумму денег. Такой иск будет отклонен.

Подать иск можно через канцелярию или судью, который будет заниматься слушанием дела. Дополнительно можно попросить судью сразу проверить иск, все документы.

В течение 5 дней, начиная с даты получения иска, суд рассматривает вопрос о принятии искового заявления, выносит определение:

• о принятии его к производству, подготовке дела к судебному разбирательству, назначении даты, времени заседания;
• об отказе в принятии заявления;
• о возвращении искового заявления заявителю;
• об оставлении дела без движения.

Через 10 дней заявитель может позвонить в суд, узнать о том, принят ли его иск к производству. Если иск не принят, то нужно узнать причину его отклонения, устранить все недочеты.

Какие документы нужны для подачи в суд на застройщика

Вместе с исковым заявлением дольщик подает в суд определенный пакет документов.

В него входит:

• Ксерокопия договора ДДУ вместе с приложением;
• Ксерокопии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком;
• Претензия, отправленная ранее застройщику, документы, подтверждающие ее отправку, почтовая квитанция;
• Документы, подтверждающие дополнительные расходы;
• Ксерокопия двух первых страниц паспорта;
• Выписка из ЕГРЮЛ, полученная на компанию-застройщика.

В какой суд подавать иск

Дольщик оформляет исковое заявление в арбитражный суд или суд общей юрисдикции.

Выбор зависит от:

• размера исковых требований;
• позиции конкретного судьи;
• того, занимается ли вопросом дольщик сам или через специалистов из юридической компании.

Но не стоит забывать о том, что:

• Арбитражные суды рассматривают все дела намного быстрее. Обычно на рассмотрение уходит в среднем 2-3 месяца. Средний размер присуждаемой неустойки варьируется от 50 до 75%. Но в оплате 50% штрафа в арбитражном суде отказывают. И право требовать штраф не переходит юрлицу.
• В судах общей юрисдикции процесс затягивается на 8 месяцев. Причём обычно размер компенсации определяет государство, но часто её урезают в 3-5 раз, но делается это на основании заявления ответчика. Об этом говорится в статье 333 ГК РФ.
• Подавать иск в районный, городской суд лучше по месту регистрации дольщика, а не по месту его нахождения или месту строительства недвижимого объекта. Судья может лояльно относиться к компании-застройщику, а дольщик получит меньше денег.

Участие в судебном процессе

Чтобы принять участие в судебном процессе, дольщику требуется:

1. Регулярно посещать все судебные заседания.
2. Быстро реагировать на действия ответчика. Ответчик может привлекать третьих лиц, просить отложить процесс на определенный срок.
3. Своевременно готовить, подавать различные документы. К примеру, он может подавать письменные объяснения, ходатайства, заявления.
4. Выработать тактику действий, оперативно вносить в неё разные коррективы в соответствии с изменившимися обстоятельствами.

Если дольщик получил отрицательный ответ на свой иск, то в течение 30 суток он может его обжаловать.

При этом ему придется:

• получить апелляционную жалобу;
• подготовить отзыв, ответить на все аргументы компании-застройщика;
• прийти на заседание, где будет рассматриваться его апелляция.

Апелляционный суд может отозвать ранее принятое решение или оставить его без изменений. По статистике судья меняет решение лишь в 5% случаев.

Сколько длится суд с застройщиком по неустойке

Процесс взыскания неустойки с компании-застройщика длится 4 месяца. А если будет подана апелляция, то срок затянется до 1 года.

Может ли суд отказать во взыскании неустойки

Суд вправе отказать дольщику, желающему взыскать неустойку с компании-застройщика.

Это происходит в том случае, если:

• Застройщик докажет то, что просрочки по передачи дольщику недвижимого объекта не было. Застройщику придется предъявить дополнительное соглашение об изменении сроков, составленное между дольщиком и компанией-застройщиком, о котором дольщик просто забыл.
• Дольщик целенаправленно уклоняется от приёмки недвижимого объекта, хотя застройщик согласен передать квартиру в строго установленный срок.
• Дольщик не заплатил вовремя за свою новую квартиру.

Специалисты не рекомендуют затягивать со взысканием неустойки до момента подписания передаточного акта. Взыскивать неустойку стоит поэтапно. Не забывайте о том, что если застройщик ввел в эксплуатацию последний дом, продал все недвижимые объекты, то данная строительная компания «обнуляется».